采取预收款方式销售开发产品如何预缴税金

某房地产开发企业的项目位于某地级市，2017年6月成立，2018年5月取得《商品房预售许可证》，2018年6月至12月，销售普通住宅预收账款账目反映含税收入为2420万元，但《房地产预售合同》约定的含税价款为6710万元，2018年《利润表》（未计提税金及附加）反映利润总额为-170万元，实际发生的营业税金及附加、土地增值税为51.92万元，该企业计税毛利率为20%，增值税预征率为3%，土地增值税预征率为2%，假如不考虑其他因素，如何计算预缴增值税、土地增值税和企业所得税？

增值税

1. 按实际收到的预收款计算

应预缴增值税=2420÷（1+10%）×3%=2200×3%=66（万元）

2. 按合同约定的价款计算

应预缴增值税=6710÷（1+10%）×3%=6100×3%=183（万元）

土地增值税

1. 按应税收入不含增值税销项税额计算

应预缴土地增值税=2200×2%=44（万元）

2. 为方便纳税人，按不含预缴增值税税款计算

应预缴土地增值税=（2420-66）×2%=47.08（万元）

企业所得税

（一）按实际收到的预收款计算

1.特定业务纳税调整额的计算

A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”为2,200万元。第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”为440万元（2,200×20%）。第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”为51.92万元。第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：第1列“税收金额” 为388.08万元（440-51.92），第2列“纳税调整金额”为388.08万元。

2.企业所得税的计算

应纳企业所得税=（388.08-170）×25%=218.08×25%=54.52（万元）

（二）按预售合同约定的价款计算

1.特定业务纳税调整额的计算

A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”为6100万元。第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”为1,220万元（6100×20%）。第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”为51.92万元。第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：第1列“税收金额”为1,168.08万元（1220-51.92），第2列“纳税调整金额”为1168.08万元。

2.企业所得税的计算

应纳企业所得税=（1,168.08-170）×25%=998.08×25%=249.52（万元）

正确计算预缴税金及税法依据

1. 增值税

根据《国家税务总局关于发布<51); font-family: Helvetica, Arial, "Microsoft Yahei", SimSun; text-align: justify; white-space: normal; text-indent: 2em !important;">3.企业所得税

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。而不是按实际收到预收款确认收入的实现，因此，第（二）种方法计算缴纳企业所得税249.52万元是正确的。

（作者单位：河北中庆税务师事务所有限公司、国家税务总局邯郸市丛台区税务局）